Le tiers investisseur photovoltaïque : tout ce que vous devez savoir

Vous possédez un terrain inexploité, une friche industrielle ou une parcelle agricole à faible rendement ? Le tiers investissement photovoltaïque offre une opportunité unique de générer des revenus passifs et durables, sans aucun investissement de votre part. Ce dispositif clé en main est l’occasion de transformer vos surfaces inoccupées en source de revenus grâce à l'installation et l'exploitation de centrales solaires par des professionnels.

Que vous soyez un particulier, un agriculteur ou une collectivité, ce modèle vous garantit un loyer stable durant 20 à 30 ans, tout en préservant l'usage futur de votre terrain. Cela représente en somme une solution simple et sécurisée pour donner une nouvelle valeur à vos actifs fonciers !

Découvrez comment tirer parti de cette opportunité économique sans complications ni mise de fonds.

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Infos clés à retenir :

• Le tiers investisseur finance et installe une centrale solaire sur votre terrain sans frais pour vous, en échange d’un loyer fixe (ou variable) sur 20 à 30 ans.
• Il prend en charge l'intégralité du projet : études, démarches, installation, maintenance, revente d’électricité et gestion des risques.
• Selon l'ADEME, un hectare de terrain dégradé équipé en photovoltaïque peut générer pour le propriétaire jusqu'à 9 000€ de revenus annuels et par hectare.
• C’est une solution idéale pour valoriser un terrain inutilisé, notamment agricole ou en friche, sans investissement ni gestion technique de la part du propriétaire.

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Comprendre le concept de tiers investisseur photovoltaïque

Définition du tiers investisseur

Le tiers investisseur est une société de financement qui investit dans la production d'énergie solaire, soit en déléguant le développement et l’exploitation technique à des opérateurs spécialisés, soit en y développant lui-même des centrales solaires. Il prend ainsi en charge le risque financier, disposant du levier et des moyens pour le supporter, et rentabilise son investissement par la vente les énergies renouvelables pendant 20 à 30 ans.

En contrepartie de votre mise à disposition, il vous reverse un loyer stable sans que vous ayez à supporter :

• Les coûts d'installation (panneaux, raccordement) ;
• Les risques d'exploitation ;
• La taxe foncière ;
• Les démarches administratives complexes.

Le loyer est assuré durant toute la durée de l'exploitation et son montant dépend de plusieurs critères comme la superficie, le type de terrain, sa localisation, etc. 

Le producteur revend l'électricité générée et bénéficie de tarifs de rachat garantis : votre terrain devient ainsi le support de son activité de production d'énergie, tandis que vous profitez d'une valorisation passive de votre actif.

Le rôle du tiers investisseur dans le secteur de l'énergie solaire

Le tiers investisseur joue un rôle central en assumant l'intégralité des aspects techniques et financiers du projet photovoltaïque. Il libère le propriétaire des contraintes liées à l'autofinancement, et il évite au propriétaire de supporter seul :

• Les coûts élevés d'installation (jusqu'à 1,5 M€ pour 10 000 m²) ;
• La complexité administrative (demandes d'autorisation, raccordement Enedis) ;
• Les risques juridiques (conformité réglementaire).

Les différents modèles de tiers investissement

Le marché propose différentes approches contractuelles adaptées aux diverses configurations de projets :

• Bail emphytéotique, utilisé dans 99 % des cas de centrales solaires. Il s’échelonne généralement sur une durée de 20 à 40 ans ;
• Bail à construction (18-99 ans), où l'installateur construit des ouvrages permanents qui reviennent au propriétaire en fin de contrat ;

Ces derniers (bail à construction) ne sont pas possibles sur des terrains agricoles, car la loi impose la réversibilité de l'installation. Chaque configuration présente des implications juridiques et fiscales spécifiques qui nécessitent une expertise particulière pour optimiser les bénéfices de toutes les parties impliquées.

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Les avantages du tiers investissement photovoltaïque

Financement sans capital initial

Le modèle du tiers investissement permet aux propriétaires de terrains de valoriser leurs parcelles sans aucun apport financier personnel. Études préalables, matériel photovoltaïque, raccordement au réseau et démarches administratives : l'investisseur prend en charge l'intégralité des coûts. 

Cette solution est particulièrement adaptée pour les terrains délaissés ou peu propices à l'agriculture intensive, leur offrant une nouvelle vocation productive sans effort financier.

Réduction des risques financiers

Contrairement à un investissement direct, le propriétaire n'assume aucun risque opérationnel. Les producteurs d’électricité photovoltaïque garantissent la maintenance des installations et supportent les aléas techniques ou réglementaires. 

Le propriétaire bénéficie d'un revenu complémentaire stable (loyer fixe ou pourcentage des recettes) sans être exposé aux fluctuations du marché de l’énergie ni aux aléas climatiques pouvant affecter la production.

Accès aux technologies de pointe

Les technologies de pointes sont principalement des panneaux bifaciaux, et lorsque l’opportunité se présente lors de la phase de conception, des trackers (suiveurs solaires) : le producteur d’énergie photovoltaïque déploie des équipements d’ordinaire inaccessibles aux particuliers. Son expertise est indispensable pour optimiser le rendement énergétique des terrains, au moyen d’installations conçues pour résister aux intempéries sur le long terme. 

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Comment fonctionne le modèle du tiers investisseur ?

Les étapes de mise en place

Le processus débute par une évaluation approfondie du potentiel solaire du site, prenant en compte l'ensoleillement, la superficie disponible et les possibilités de raccordement au réseau. Cette phase est suivie de la négociation et de la signature d'un bail emphytéotique.

S’ensuit la phase d'installation des équipements photovoltaïques, entièrement prise en charge par l'investisseur, qui supervise également la mise en service de l'installation. 

Tout au long de la durée du contrat, l'exploitation courante et la maintenance des panneaux solaires restent sous la responsabilité exclusive du tiers investisseur.

Les contrats types utilisés

Plusieurs documents contractuels encadrent ce type de partenariat. Le bail emphytéotique constitue le socle juridique principal, définissant les droits et obligations respectifs des parties. Il est complété par des conventions spécifiques régissant les aspects techniques et financiers, notamment les modalités d'accès au terrain et les conditions d'exploitation. 

Certains projets intègrent également des contrats d'achat d'électricité préétablis avec des fournisseurs d'énergie.

Pour les terrains agricoles, le développeur doit impérativement adapter l'installation au maintien de l'activité agricole, conformément à la réglementation agrivoltaïque. Les contrats incluent alors des clauses garantissant la compatibilité entre production énergétique et exploitation du sol, avec des obligations concrètes comme le maintien du rendement agricole ou l'adaptation des structures aux pratiques culturales.

En cas de projet agrivoltaïque, une étude d'impact spécifique est requise pour vérifier que l'installation sert effectivement l'agriculture, et non l'inverse, comme l'exige la loi.

La répartition des revenus et des coûts

Le modèle économique repose sur une division claire des flux financiers. Le tiers investisseur assume l'ensemble des coûts initiaux d'investissement et supporte les dépenses courantes d'exploitation. En contrepartie, il perçoit les revenus générés par la vente d'électricité.

Le propriétaire du terrain bénéficie quant à lui d'une rémunération régulière, dont le montant prend la forme d'un loyer fixe. Cette structure mutualise les risques et les bénéfices entre les différentes parties prenantes. De plus, elle permet au propriétaire d'être rentable dès J-1, là où il faut entre 5 et 12 ans pour amortir la construction d'une centrale solaire. 

Pour connaître la rentabilité des panneaux solaires, consultez notre article dédié !

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Qui peut bénéficier du tiers investissement en photovoltaïque ?

Les bénéficiaires potentiels de ce modèle

Le tiers investissement photovoltaïque s'adresse à une diversité de profils disposant de surfaces inexploitées. Les propriétaires terriens, qu'ils soient particuliers, agriculteurs ou industriels, représentent les principaux bénéficiaires. Les collectivités territoriales possédant des terrains communaux ou un grand bâtiment trouvent également dans ce dispositif une solution de valorisation énergétique sans mobilisation de fonds propres.

Propriétaires de terrains dégradés ou peu propices à l'agriculture 

Les friches industrielles, terrains non constructibles, anciennes carrières, décharges réhabilitées et zones artificialisées constituent des emplacements privilégiés. 

Les exploitations agricoles disposant de parcelles marginales ou de bâtiments avec de grandes toitures figurent également parmi la liste des candidats idéals. Les entreprises industrielles et commerciales possédant de vastes surfaces de toiture ou des parkings extérieurs peuvent aussi tirer profit de ce système de valorisation.

Critères d'éligibilité

Pour être éligible, les terrains doivent présenter une superficie minimale (souvent à partir de 1 hectare), un bon ensoleillement, une topographie favorable et l’absence d'espèce animale ou végétale protégée sur les lieux. La proximité avec un poste de transformation électrique constitue également un atout majeur pour faciliter le raccordement. 

Les propriétaires doivent disposer de droits pleins et entiers sur le terrain, sans servitudes ou contraintes d'urbanisme incompatibles avec une installation photovoltaïque.

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Les étapes pour installer des panneaux photovoltaïques avec un tiers investisseur

Évaluation du projet

Cette analyse inclut l'étude d'ensoleillement, la configuration du site et les possibilités de raccordement au réseau électrique. 

Une fois la faisabilité confirmée, Ferme Solaire vous aide à trouver un tiers investisseur et met en concurrence plusieurs partenaires développeurs. Nous transmettons ensuite au propriétaire des propositions chiffrées (généralement 1 à 3 offres).

Ferme Solaire permet au propriétaire de construire un dossier attractif en faisant une analyse du projet pour mettre en valeur ses points forts. Cela maximise ainsi les chances que plusieurs développeurs se positionnent sur le projet.

À l’issue de cette phase, le propriétaire dispose de projections de revenus claires et d'engagements précis sur la durée du contrat, afin de comparer en toute transparence différents scénarios de valorisation de son terrain. 

Choix du tiers investisseur

Une fois plusieurs devis similaires présentés au porteur de projet, il peut comparer les offres en vérifiant :

• La santé financière du partenaire ;

• Son expérience sur des projets similaires ;
• Les conditions proposées (loyer, durée, indexation).

Conclusion du contrat et installation

La phase contractuelle aboutit à la signature d'un bail emphytéotique dont la durée varie généralement de 20 à 40 ans selon la puissance de l'installation, les baux les plus longs concernant les grandes centrales. Ce document précise les droits et obligations des parties, notamment en matière d'entretien, de surveillance et de démantèlement en fin de contrat. 

L'installation proprement dite suit ensuite un calendrier précis, communiqué à la suite de la conclusion contractuelle. 

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Les contraintes et limites du tiers investissement

Engagements à long terme

Le recours à un tiers investisseur implique une contractualisation sur des durées particulièrement longues, comprises entre vingt et quarante ans. Cette temporalité étendue, bien que nécessaire pour amortir les investissements, peut s'avérer contraignante pour les propriétaires fonciers. Elle limite considérablement la possibilité de modifier l'affectation des terrains concernés ou d'envisager d'autres projets de valorisation à moyen terme. 

Partage des bénéfices limité

Le modèle économique du tiers investissement repose sur une répartition déséquilibrée des gains potentiels. Le propriétaire perçoit généralement une rémunération fixe (loyer) ou un pourcentage minoritaire des recettes, toutefois il est assuré de ces gains et bénéficie d’une certaine sécurité. À l’inverse, bien que l'essentiel de la plus-value générée par la production d'électricité revienne à l'investisseur, ce dernier assume également les risques financiers, le coût total s'élevant à plusieurs millions d'euros sur ce type de projet.

Dépendance envers le tiers investisseur

La complexité technique et réglementaire liée à l’exploitation des installations conduit naturellement le propriétaire à s’appuyer sur les compétences spécialisées de l’exploitant. Cette délégation, nécessaire et légitime, peut cependant limiter sa capacité à intervenir directement dans certaines décisions opérationnelles. Dans ce contexte, l’exactitude des comptes rendus de production et la compréhension des choix techniques reposent largement sur la transparence et la qualité de l’information transmise par l’exploitant. 

Pour garantir le succès des projets, Ferme Solaire ne travaille qu'avec les meilleurs développeurs du marché, présentant tous une longue expérience ce type de projets. De plus, le propriétaire est à la table de décisions du début à la fin de la conception du projet. C'est encore plus vrai pour les projets agrivoltaïques, où la viabilité du projet dépend de la synergie prouvée entre l'agriculteur et le producteur d'énergie.

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Pour aller plus loin, n’hésitez pas à lire notre article dédié aux panneaux solaires au sol et au droit de l’urbanisme !

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Conclusion : le tiers investisseur photovoltaïque est-il fait pour vous ? 

Si vous possédez un terrain inutilisé et souhaitez générer des revenus passifs sans effort, ce modèle est fait pour vous. Idéal pour les propriétaires qui souhaitent éviter les investissements initiaux et la gestion technique, il offre une rentabilité immédiate via un loyer stable durant 20 à 30 ans.

En revanche, si vous préférez optimiser vos profits en exploitant vous-même l'énergie produite (autoconsommation ou vente directe), ou si vous envisagez une autre utilisation de votre terrain à moyen terme, ce dispositif peut présenter des contraintes (durée d'engagement, partage des bénéfices).

Pour qui ?

✔ Propriétaires de friches, terrains agricoles sous-exploités ou grandes surfaces 

✔ Ceux qui cherchent une solution sans risque financier ni gestion au quotidien 

✖ Ceux qui veulent un contrôle total sur leur production d'énergie

Le tiers investisseur photovoltaïque représente un compromis gagnant-gagnant pour valoriser durablement un actif sans contraintes (et participer par la même occasion à la transition climatique). Étudiez ainsi cette solution selon vos objectifs et la nature de votre terrain !

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FAQ

Qu'est-ce que le modèle tiers investisseur photovoltaïque ?

C'est un dispositif où un professionnel installe et exploite une centrale solaire sur votre terrain sans que vous ayez à investir. En échange, vous percevez un loyer ou un pourcentage des revenus de l'énergie produite.

Comment fonctionne le modèle du tiers investisseur en photovoltaïque ?

De l’étude technique, à installation jusqu’à maintenance : l'opérateur prend tout en charge. Vous signez un bail de location (20-30 ans) et touchez des revenus réguliers sans gestion de votre part.

Quels sont les avantages d’un tiers investisseur pour un projet solaire ?

Parmi les différents avantages, on dénombre : 

• Une rentabilité immédiate sans apport initial ;
• Des solutions clés en main ;
• Un accès aux dernières énergies renouvelables sans contraintes techniques ou administratives.

Qui peut faire appel à un tiers investisseur photovoltaïque ?

Tout propriétaire de terrains (1+ ha) ou de bâtiments inutilisés - agriculteurs, industriels ou collectivités - souhaitant valoriser leurs surfaces sans passer par l'autoconsommation peut faire appel à un tiers investisseur. Des aides peuvent être disponibles selon votre situation.

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