Bail emphytéotique photovoltaïque : tout savoir

Les projets de panneaux photovoltaïques de plusieurs hectares font intervenir un développeur de projet, un tiers qui se charge de leur installation et de leur entretien. 

Le contrat entre propriétaire de terrain et développeur de projet de panneaux solaires prend généralement forme juridique du bail emphytéotique.

Ce type de bail permet de céder le terrain pour une durée de 18 à 99 ans, tout en donnant au développeur la responsabilité de conserver le terrain dans le même état pendant toute la durée du bail.

Propriétaire de terrain, vous souhaitez vous lancer dans un projet de centrale photovoltaïque : voici les points à connaître sur les baux emphytéotiques, et en quoi ils sont particulièrement adaptés aux activités photovoltaïques.

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Les points clés de l’article

• Un bail emphytéotique photovoltaïque est un contrat de location longue durée (18 à 99 ans) permettant à un développeur d’installer et d’exploiter une centrale solaire sur votre terrain.
  
• Il est signé chez un notaire et donne au développeur les droits nécessaires pour financer, construire et assurer la maintenance du projet.
• En échange, le propriétaire perçoit un loyer annuel (canon emphytéotique), souvent exprimé par hectare et par an.
• Le développeur prend en charge l’entretien, les taxes/charges liées au projet et l’exploitation pendant toute la durée du bail.
• En fin de bail, le terrain revient au propriétaire : démantèlement et remise en état (le plus fréquent) ou transfert de propriété des installations, selon les clauses.
• Le bail se transmet en cas de vente ou de succession et peut être rompu en cas de non-respect du contrat (ex. loyers impayés).
  

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Bail emphytéotique, qu’est-ce que c’est ?

Le mot emphytéotique vient du terme grec “emphyteusis” qui signifie “planter, améliorer la terre”. Il désigne en droit un bail de location de très longue durée, comprise entre 18 et 99 ans en France.

Souvent utilisé pour les monuments nationaux ou les installations d’énergies renouvelables, le bail emphytéotique est aussi employé en foncier agricole pour l’exploitation des terres. 

Le saviez-vous ? Un bail emphytéotique peut avoir une durée de validité de 999 ans au Kenya.

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Comment fonctionne un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un contrat de location entre un bailleur, le propriétaire de terrain, et un preneur appelé emphytéote ou preneur à bail. C’est un acte notarié signé devant un notaire. 

Le bail emphytéotique met à disposition de l’investisseur exploitant le terrain ou bien immobilier qu’on appelle emphytéose, pour construire son projet en échange d'un loyer.

Pendant la durée du bail, l’emphytéote est libre de sous-louer ou d’hypothéquer les biens, de céder ou vendre son droit réel sur le bien, sauf stipulations contraires dans le contrat. Les projets photovoltaïques étant des projets sur le long terme, on choisit un contrat de longue durée : le bail emphytéotique.

Il est également possible pour le locataire de rénover un bâtiment ou de construire une installation sur le terrain, du moment que la nature profonde du terrain n’est pas changée à la fin du bail.

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Quelles sont les obligations des parties après signature de ce bail ?

La première obligation du locataire est d’entretenir le terrain et de le valoriser pendant toute la durée du bail.

La location du bien se fait sous la forme d’annuités versées au bailleur, un loyer pour le terrain appelé canon emphytéotique. Son montant est relativement faible puisque le but du bail est d’augmenter la valeur du terrain. 

Si le locataire construit ou rénove des installations sur le terrain objet du bail, le bailleur en est propriétaire en fin de bail. D’autres clauses peuvent être ajoutées dans le contrat de bail, concernant notamment les autorisations liées à la sous-location. 

Le bail emphytéotique ne peut pas être reconduit tacitement, le locataire ne possède pas de droit de renouvellement, d’après l'article L. 451-1 al. 2 du Code rural. 

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Avantages du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique offre plusieurs avantages au propriétaire du terrain.

• Le propriétaire perçoit un loyer, ou redevance, convenu entre les parties ;
• Il est assuré que son bien sera maintenu et valorisé tout au long de la durée du bail, et qu'il pourra récupérer son terrain valorisé à la fin ;
• Si le propriétaire le souhaite, il peut négocier une clause de démantèlement : le bien sera démantelé et le terrain sera remis en état par le preneur à la fin de la durée d'exploitation ;
• Il peut également devenir propriétaire du bien à l'issue du bail ;
• Le bail emphytéotique ne prévoit aucune charge pour le propriétaire, car c'est au preneur à bail de s'acquitter des charges, taxes et impôts relatifs aux terrains et à ses installations ;

Enfin, le propriétaire n'a pas à payer la taxe foncière ou la taxe de publicité foncière, car celles-ci sont à la charge du preneur à bail en vertu des articles 689 et 742 du Code général des impôts.

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Inconvénients du bail emphytéotique 

Malgré le grand avantage de flexibilité que propose ce bail, l’emphytéose a aussi quelques inconvénients mineurs. 

En effet, un bail emphytéotique immobilise votre terrain pendant une durée relativement longue, ce qui peut être un peu contraignant. En tant que propriétaire, il n’est pas possible d’utiliser le terrain, ni de changer les conditions en cours de bail. 

Le preneur du bail n’aura, quant à lui, aucun droit sur les installations construites une fois le bail terminé : c’est le propriétaire qui reprend la main. 

De plus, le preneur prend un risque financier en s’engageant à verser des subsides pendant de nombreuses années (ce qui représente des coûts importants). 

Il prend enfin un risque en investissant dans une infrastructure dont il ne sera pas propriétaire ou qu’il devra démanteler en fin de bail. 

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Pourquoi est-ce le meilleur bail pour les projets photovoltaïques ?

Le bail emphytéotique est le type de contrat le plus couramment employé pour les projets photovoltaïques. 

En effet, c’est un cadre juridique adapté permettant au développeur de projet solaire de louer le terrain et d’assurer la maintenance de l’installation photovoltaïque pendant toute la durée d’exploitation. 

Le propriétaire, de son côté, peut retrouver son terrain à l’identique après la durée du bail.

Le photovoltaïque, comment ça se passe ?

Une ferme solaire ou centrale photovoltaïque vous permet de produire et vendre de l’électricité verte sur une friche agricole. 

La production d’électricité à grande échelle (plus de 10 000 m2 de surface au sol ou sur toiture) est réinjectée sur le réseau local, via un raccordement électrique, et alimente le mix énergétique français.

Les panneaux solaires ont une durée de vie moyenne de 20 à 30 ans, avec un amortissement de l’investissement au bout de 8 à 10 ans. Pendant cette durée, la centrale solaire photovoltaïque produit de l’énergie renouvelable, contre une rente allant de 2 000 à 10 000 euros par hectare et par an. 

Un projet solaire donne également droit à des subventions pour l’installation de centrales solaires (tarif kwc d’électricité préférentiel), via des obligations d’achat sur le marché de l’énergie. Le développeur de projet solaire peut ainsi amortir l’investissement plus rapidement.

Le propriétaire peut bénéficier des rentes de la production d’énergie, tout en participant à la transition énergétique. 

Bail pour agrivoltaïsme

Enfin, la législation récente sur l’agrivoltaïsme permet de combiner l’agriculture avec un bail photovoltaïque emphytéotique. Le locataire peut en effet sous-louer la friche agricole autour des panneaux solaires photovoltaïques pour y faire pâturer des moutons, des lamas ou des vaches. 

C’est ce qu’on appelle le pâturage solaire : il est totalement compatible avec une forme juridique comme le bail emphytéotique. Une centrale photovoltaïque est une installation parfaite pour réhabiliter une friche agricole, tout en restant propriétaire du terrain. 

Bail emphytéotique sur terrains agricoles 

Pour mettre en place un bail emphytéotique sur un terrain agricole, il est important de vérifier si le terrain est soumis à un bail existant. 

S'il s'agit d'un bail rural traditionnel, qui est un contrat de location de terres entre un propriétaire et un exploitant agricole, en contrepartie d'un loyer en argent ou en nature, il est difficile de le rompre en l'absence d'un accord amiable entre l'exploitant et le propriétaire.

Conditions du bail emphytéotique pour le photovoltaïque

Après avoir compris comment fonctionne la mise en place d'une centrale photovoltaïque, nous allons vous expliquer la mise en œuvre d'un bail emphytéotique photovoltaïque.

Le bail emphytéotique pour le photovoltaïque donne à l’investisseur du projet solaire le même type de droits que pour un bail emphytéotique classique, avec quelques détails spécifiques.

Promesse de bail et indemnité d’immobilisation

Avant le début du contrat, le bailleur signe avec un développeur de projet photovoltaïque une promesse de bail, qui “bloque” ou "immobilise" le terrain durant une période donnée. Le développeur peut ainsi réaliser les études et les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire. Une indemnité d'immobilisation peut être versée en contrepartie au propriétaire du terrain. 

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Montant de la redevance et termes du bail

Ensuite, le canon emphytéotique, ou redevance, doit être fixé par négociation entre les deux parties. Le barème préfectoral du prix des baux ruraux ne s'applique pas au bail emphytéotique. 

Une fois la centrale prête à être construite, les termes du bail emphytéotique doivent être établis devant un notaire. La construction de la centrale et son exploitation, ainsi que le versement des loyers, peuvent alors commencer. 

Dans un contrat emphytéotique photovoltaïque, l’opérateur chargé de l’exploitation de la centrale doit :

• Respecter les modalités du bail ;
• Veiller à entretenir sans détériorer ou changer profondément les biens ;
• S’engager à réparer tous les vices survenus après signature du bail. 

Une des spécificités du bail emphytéotique photovoltaïque est que le propriétaire du terrain devient propriétaire de la centrale à la fin du bail. En pratique, il est souvent convenu dans le bail qu’elle soit démantelée par le développeur. 

La société à laquelle le propriétaire a fait appel pour l’exploitation du terrain se charge de son entretien tant qu’elle paie son loyer et que le bail est en cours. 

À la fin du bail, les deux parties pourront passer à un autre type de contrat pour la maintenance s’ils le décident ou en déterminer les clauses dès le départ. 

Résiliation et continuité du bail 

Il est possible de résilier un bail emphytéotique en cas de non-respect des conditions prévues par le bail ou de non-paiement du loyer pendant deux ans consécutifs. Le bail emphytéotique ne peut pas être modifié, mais si les parties souhaitent en modifier les termes, il est nécessaire d'établir un nouveau contrat. 

En cas de décès du propriétaire, le bail emphytéotique est transmis aux héritiers et continue de s'appliquer.

La meilleure forme juridique pour monter un projet de panneaux photovoltaïques sur un terrain est le bail emphytéotique ! 

De longue durée, adapté à l’installation des panneaux, pratique pour le propriétaire comme pour le développeur et surtout assez flexible : il s’agit du contrat idéal pour les projets de production d’énergie solaire !

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FAQ – Bail emphytéotique photovoltaïque

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Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique photovoltaïque ?

Un bail emphytéotique photovoltaïque est un contrat par lequel un propriétaire loue son terrain à un développeur solaire pour une longue durée afin d’y installer et exploiter une centrale photovoltaïque.

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Quelle est la durée d’un bail emphytéotique solaire ?

La durée légale est comprise entre 18 et 99 ans. En pratique, les projets photovoltaïques sont généralement conclus pour 30 à 40 ans, correspondant à la durée de vie économique des panneaux.

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Quel est le montant du loyer d’un bail emphytéotique photovoltaïque ?

Le loyer, appelé canon emphytéotique, varie selon la surface, la zone géographique et le potentiel du terrain. Il se situe généralement entre 2 000 € et 10 000 € par hectare et par an.

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Qui paie les taxes et impôts pendant le bail ?

Toutes les charges liées au terrain et à la centrale (taxe foncière, impôts, entretien, assurances) sont entièrement à la charge du développeur, pas du propriétaire.

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Le propriétaire reste-t-il propriétaire de son terrain ?

Oui. Le propriétaire conserve la pleine propriété du foncier pendant toute la durée du bail. Seul le droit d’exploitation est cédé.

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Que devient la centrale photovoltaïque à la fin du bail ?

Deux cas sont possibles :

• la centrale est démantelée et le terrain remis en état,
• ou elle devient propriété du bailleur, si le contrat le prévoit.
  
  

Peut-on vendre un terrain sous bail emphytéotique ?

Oui. Le terrain peut être vendu à tout moment. Le bail emphytéotique est alors automatiquement transféré au nouvel acquéreur.

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Le bail emphytéotique est-il compatible avec l’agriculture ?

Oui. Dans le cadre de l’agrivoltaïsme, il est possible de maintenir une activité agricole (pâturage, fourrage) sous les panneaux solaires.

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Peut-on résilier un bail emphytéotique photovoltaïque ?

La résiliation est possible uniquement en cas de manquement grave, notamment :

• non-paiement du loyer pendant deux ans,
• non-respect des obligations contractuelles.
  
  

Pourquoi le bail emphytéotique est-il privilégié pour le photovoltaïque ?

Parce qu’il offre :

• une sécurité juridique maximale,
• une durée adaptée aux investissements solaires,
• un revenu passif long terme pour le propriétaire,
• et une souplesse contractuelle compatible avec les exigences du secteur énergétique.

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