Bail emphytéotique photovoltaïque : tout savoir

^{Photo de Harisankar sur Unsplash}

Les projets de panneaux photovoltaïques de grande ampleur font intervenir un développeur de projet, un tiers entrepreneur qui se charge de l’installation et de la maintenance de la centrale. 

Le contrat entre propriétaire de terrain et développeur de projet de panneaux solaires peut prendre différentes formes, mais la forme juridique la plus utilisée est le bail emphytéotique.

Ce type de bail permet de céder le terrain pour un certain nombre d’années, tout en donnant au développeur la responsabilité de garder le terrain dans le même état pendant toute la durée du bail.

Comme les projets photovoltaïques sont des projets de temps long, on choisit la plupart du temps un contrat spécial qui a l’avantage d’avoir une longue durée : le bail emphytéotique.

Propriétaire de terrain, vous souhaitez vous lancer dans un projet de centrale photovoltaïque : voici les informations à connaître sur les baux emphytéotiques photovoltaïques. 

Bail emphytéotique, qu’est-ce que c’est ? 

Le mot emphytéotique vient du terme grec “emphyteusis” qui signifie “planter, améliorer la terre”. Il désigne en droit un bail de location de très longue durée, comprise entre 18 et 99 ans en France.

Souvent utilisé pour les monuments nationaux ou les installations d’énergies renouvelables, le bail emphytéotique est aussi employé en foncier agricole pour l’exploitation des terres. 

Le saviez-vous ? Un bail emphytéotique peut avoir une durée de validité de 999 ans au Kenya. 

Comment fonctionne un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un contrat de location entre un bailleur — le propriétaire de terrain agricole — et un locataire appelé emphytéote ou preneur à bail. C’est un acte notarié signé devant un notaire. 

Le bail emphytéotique met à disposition de l’investisseur exploitant le terrain ou bien immobilier qu’on appelle ici emphytéose, sur lequel ce dernier va construire son projet en échange d'une rémunération - ou loyer.

Pendant la durée du bail, l’emphytéote est libre de sous-louer ou d’hypothéquer les biens, de céder ou vendre son droit réel sur le bien.

Il est également possible pour le locataire de rénover un bâtiment ou de construire une installation sur le terrain, du moment que la nature profonde du terrain n’est pas changée à la fin du bail.

Quelles sont les obligations des parties après signature de ce bail ?

La première obligation du locataire est d’entretenir le terrain, de le valoriser pour qu’à la fin du bail, le propriétaire retrouve son bien à son état initial. 

La location du bien se fait sous la forme d’annuités versées au bailleur, un loyer pour le terrain appelé canon emphytéotique. Son montant est relativement faible puisque le but du bail est d’augmenter la valeur du terrain. 

Si le locataire construit ou rénove des installations sur le terrain objet du bail, le bailleur en est propriétaire en fin de bail. D’autres clauses peuvent être ajoutées dans le contrat de bail, concernant notamment les autorisations liées à la sous-location. 

Le bail emphytéotique ne peut pas être reconduit tacitement, le locataire ne possède pas de droit de renouvellement, d’après l'article L. 451-1 al. 2 du Code rural.

Avantages du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique offre plusieurs avantages au propriétaire du terrain.

• Tout d'abord, le propriétaire perçoit un loyer - ou redevance - convenu entre les parties.
• En outre, le propriétaire est assuré que son bien sera maintenu et valorisé tout au long de la durée du bail, et qu'il pourra récupérer son terrain en son état initial à la fin de celui-ci.
• Si le propriétaire le souhaite, il peut négocier une clause de démantèlement, ce qui signifie que le bien sera démantelé et le terrain sera remis en état par le preneur à la fin de la durée d'exploitation.
• Il peut également devenir propriétaire du bien à l'issue du bail. 
• Le bail emphytéotique ne prévoit aucune charge pour le propriétaire, car c'est au preneur à bail de s'acquitter des charges, taxes et impôts relatifs aux terrains et à ses installations.
• Enfin, le propriétaire n'a pas à payer la taxe foncière ou la taxe de publicité foncière, car celles-ci sont à la charge du preneur à bail en vertu des articles 689 et 742 du Code Général des Impôts.

Pourquoi est-ce le meilleur bail pour les projets photovoltaïques ? 

Le bail emphytéotique est la forme de contrat la plus couramment employée pour les projets photovoltaïques. En effet, c’est un cadre juridique adapté permettant au développeur de projet solaire de louer le terrain et d’assurer la maintenance de l’installation photovoltaïque pendant toute la durée d’exploitation. 

Le propriétaire, de son côté, peut retrouver son terrain à l’identique après la durée du bail, ou devenir propriétaire de l’installation solaire s’il le souhaite. 

Le photovoltaïque, comment ça se passe ?

Une ferme solaire ou centrale photovoltaïque vous permet de produire et vendre de l’électricité verte sur une friche agricole. Pour certaines zones reculées, produire une électricité locale et durable de manière autonome, par exemple sur une friche agricole ou un toit de hangar, est très avantageux ! Notez que la production d’électricité est généralement réinjectée sur le réseau électrique local. 

Les panneaux solaires ont une durée de vie moyenne de 20 à 30 ans, avec un amortissement de l’investissement au bout de 8 à 10 ans. 

Durant cette durée, la centrale solaire photovoltaïque produit de l’énergie renouvelable qui alimente le mix énergétique français : le propriétaire peut bénéficier des rentes de la production d’énergie, tout en participant à la transition énergétique. 

Un projet solaire donne également droit à des subventions pour l’installation de centrales solaires. Le développeur de projet solaire peut ainsi amortir l’investissement plus rapidement et la ferme solaire est plus vite profitable pour le propriétaire. 

Enfin, il est possible et recommandé de combiner l’agriculture avec un bail photovoltaïque emphytéotique. Le locataire peut en effet sous-louer la friche agricole autour des panneaux solaires photovoltaïques pour y faire pâturer des moutons, des lamas ou des chèvres. C’est ce qu’on appelle le pâturage solaire : il est totalement compatible avec une forme juridique comme le bail emphytéotique.  

Une centrale photovoltaïque est une installation parfaite pour réhabiliter une friche agricole, tout en restant propriétaire du terrain. 

Conditions du bail emphytéotique pour le photovoltaïque

Nous vous avons présenté succinctement comment fonctionne la mise en place d'une centrale photovoltaïque avec Ferme Solaire. Ici, nous allons vous expliquer plus en détail la mise en oeuvre d'un bail emphytéotique photovoltaïque.

Le bail emphytéotique pour le photovoltaïque donne à l’investisseur du projet solaire le même type de droits que pour un bail emphytéotique classique, avec quelques détails spécifiques.

Tout d'abord, pour mettre en place un bail emphytéotique sur un terrain agricole, il est important de vérifier si le terrain est soumis à un bail existant. S'il s'agit d'un bail rural traditionnel, qui est un contrat de location de terres entre un propriétaire et un exploitant agricole, en contrepartie d'un loyer en argent ou en nature, il ne convient pas au développement d'un projet photovoltaïque. De même, si le terrain est loué à un agriculteur, il est difficile de rompre le bail rural en l'absence d'un accord amiable entre l'exploitant et le propriétaire.

Avant le début du contrat, le bailleur signe avec un développeur de projet photovoltaïque une promesse de bail, qui “bloque” ou "immobilise" le terrain durant une période donnée. Cela permet au développeur de réaliser les études préalables de faisabilité ainsi que les démarches administratives nécessaires à l'obtention du permis de construire. Une indemnité d'immobilisation peut être versée en contrepartie au propriétaire du terrain. Si les études sont menées à bien et que le permis de construire est purgé de tout retrait et de tout recours, le développeur exploitant doit lever l’option pour commencer effectivement le bail.

Ensuite, le canon emphytéotique, ou redevance, doit être fixé par négociation entre les deux parties. Le barème préfectoral du prix des baux ruraux ne s'applique pas au bail emphytéotique. Le loyer peut varier considérablement en fonction du type de site.

Une fois la centrale prête à être construite, les termes du bail emphytéotique doivent être établis devant un notaire qui s'occupe de la publication de l'acte auprès du bureau des hypothèques. La construction de la centrale et son exploitation, ainsi que le versement des loyers, peuvent alors commencer. 

Dans un contrat emphytéotique photovoltaïque, l’opérateur chargé de l’exploitation de la centrale doit respecter les modalités du bail, veiller à entretenir sans détériorer ou changer profondément les biens et s’engager à réparer tous les vices survenus après signature du bail. 

Une des spécificités du bail emphytéotique photovoltaïque est que le propriétaire du terrain devient propriétaire de la centrale à la fin du bail. La société à laquelle le propriétaire a fait appel pour l’exploitation du terrain se charge de la maintenance tant qu’elle paie son loyer et que le bail est en cours. À la fin du bail les deux parties pourront passer à un autre type de contrat pour la maintenance s’ils le décident ou en déterminer les clauses dès le départ. 

Il est possible de résilier un bail emphytéotique en cas de non-respect des conditions prévues par le bail ou de non-paiement du loyer pendant deux ans consécutifs. Le bail emphytéotique ne peut pas être modifié, mais si les parties souhaitent en modifier les termes, il est nécessaire d'établir un nouveau contrat. En cas de décès du propriétaire, le bail emphytéotique est transmis aux héritiers et continue de s'appliquer.

Si vous vous demandiez quelle est la meilleure forme juridique pour monter un projet de panneaux photovoltaïques sur une friche agricole ou autre, c’est le bail emphytéotique photovoltaïque ! De longue durée, adapté à l’installation des panneaux, pratique pour le propriétaire comme pour le développeur et surtout assez flexible : il s’agit du contrat idéal pour les projets de production d’énergie solaire !

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