Que faire d’un terrain non constructible ? Projets et idées de valorisation de votre terrain

La conjonction de l’urgence climatique et des enjeux géopolitiques sur les ressources accélère le développement des énergies renouvelables en France. Essentielles à notre souveraineté énergétique aux côtés du nucléaire, les énergies vertes, comme le solaire photovoltaïque, trouvent naturellement leur place sur les toitures et les parcelles déjà artificialisées.

Vous êtes propriétaire ou envisagez d'acquérir un terrain non constructible, sans savoir comment l’aménager ou quels sont vos droits ? Voici tout ce que vous pouvez faire d’un tel terrain selon sa configuration et vos projets personnels. 

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Points essentiels à retenir :

• Un terrain non constructible, souvent classé ainsi pour des raisons réglementaires, recèle un fort potentiel de valorisation. 
• Loisirs, agriculture ou accueil d'événements lucratifs sont autant de pistes à explorer. 
• Pour les parcelles moins esthétiques ou dégradées, une centrale photovoltaïque est la solution la plus rentable et écologique. 

Ferme Solaire vous propose ainsi une étude gratuite de votre terrain pour vous permettre de percevoir un loyer annuel pouvant atteindre 13 000 € par hectare.

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Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est une parcelle sur laquelle il est interdit ou impossible d’édifier une maison ou un bâtiment destiné à l’habitation. 

Le droit de construire est principalement défini par les règles d’urbanisme contenues dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou, dans les communes qui en sont encore dotées, par l’ancien Plan d’Occupation des Sols (POS). Ces documents de planification, élaborés sous l’autorité du maire, classent le territoire communal en différentes zones : 

• les zones urbaines (zone U) ;
• les zones à urbaniser (zone AU) ;
• les zones agricoles (zone A) ;
• les zones naturelles ou forestières (zone N).

En zone naturelle et forestière (N), les constructions sont, en principe, interdites pour préserver les sites, les paysages et les écosystèmes. La constructibilité d'un terrain peut également être restreinte par d'autres contraintes comme un risque naturel d'inondation, de glissement de terrain, ou la pollution des sols (amiante, déchets nucléaires, déchets miniers). 

Sanctions en cas de non-respect la non-constructibilité d’un terrain

Construire sur un terrain non constructible donne lieu a des sanctions encadrées par l'Article L480-4 du Code de l'urbanisme. Le maire peut ordonner l'arrêt des travaux et même la démolition du bâtiment édifié illicitement.

Pour tous les responsables (propriétaire, architecte, entrepreneur...), la sanction principale est une amende de 1 200 à 6 000 € par m² construit illégalement, ou 300 000 € dans les autres cas. S’il y a récidive, les contrevenants encourent une amende supplémentaire et jusqu’à 6 mois de prison.

Fiscalité d’un terrain non constructible

Les terrains non constructibles sont soumis comme tout le foncier à une taxe foncière, la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB). Son montant est généralement moins élevé que pour un terrain constructible, mais elle est due annuellement par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Son calcul se fait à partir de la valeur locative cadastrale du terrain. 

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Comment valoriser son terrain non constructible ? 

Exploitation personnelle : Verger, potager, abri de jardin

Transformer un terrain en un espace de permaculture, agrémenté d'un potager, d'un verger ou d'un abri de jardin, constitue une excellente initiative pour créer un lieu de ressourcement. Planter un verger, en particulier, est un investissement sur le long terme, offrant la satisfaction de cultiver ses propres arbres fruitiers tout en contribuant à un patrimoine écologique tangible.

Location du terrain pour exploitation agricole - bail rural

Le bail rural est un contrat de location réglementé, conclu entre un propriétaire et un agriculteur (maraîcher, éleveur, arboriculteur). Bien que le loyer soit généralement modeste, ce dispositif est le seul autorisé pour préserver les zones naturelles et agricoles. C'est une solution idéale pour maintenir la vitalité des sols, préserver les écosystèmes et bénéficier, par exemple, de services écologiques comme un débroussaillage naturel par des chèvres.

Élevage + projet solaire - Agrivoltaïsme

L'agrivoltaïsme, défini par le Code de l'énergie et le Code rural, consiste à installer des panneaux photovoltaïques sur des parcelles agricoles sans en altérer l'usage premier. Cette solution est particulièrement adaptée aux terrains de plusieurs hectares (généralement plus de 3 hectares). 

Le propriétaire conclut un bail emphytéotique de 20 à 40 ans avec un développeur, un engagement de longue durée qui génère des revenus significatifs grâce à des loyers annuels confortables, tout en soutenant une production agricole durable. Simulez votre loyer pour un projet agrivoltaïque

Location du terrain pour une ferme solaire au sol

La centrale solaire sur terrain non constructible est une très bonne manière de rentabiliser des terrains dégradés de type friche industrielle, ancienne mine ou ancien terrain industriel, ferroviaire ou portuaire. Les développeurs prennent en charge l'ensemble des démarches administratives, en contrepartie, le propriétaire perçoit un loyer annuel, pouvant avoisiner 10 000 euros par hectare. -> Simulez votre Loyer : Louez votre Terrain à un Projet Solaire 

Le projet Terr’Arbouts, dans les Landes, illustre parfaitement cette synergie : sur 700 hectares, une centrale de 200 hectares produira l'équivalent de la consommation de 140 000 foyers, tout en remplaçant une culture intensive par un projet de réhabilitation de la qualité de l'eau. (source le Figaro)

Projets écologiques et communautaires

Les éco-lieux et éco-villages incarnent une aspiration à repenser nos modes de vie autour de valeurs communautaires et écologiques. Ils peuvent intégrer des habitats légers (yourtes, tiny houses), des espaces de culture (forêts comestibles), et des lieux de partage (bibliothèques, salles de formation). Portés par des associations ou des groupes citoyens, ces projets améliorent considérablement la qualité de vie et renouent un lien profond avec la nature. → Carte des Ecovillages 

Installation de camping-car ou tiny-house

Un terrain bien situé peut être aménagé pour l'accueil temporaire d'habitations légères (tiny houses) ou le stationnement de camping-cars et food-trucks. La réglementation autorise généralement l'occupation d'une habitation légère sans permis pour des séjours n'excédant pas trois mois. Au-delà, une déclaration en mairie de la commune est requise. Dans certaines zones spécifiques (comme les zones STECAL), un habitat à l'année peut être possible, sous réserve d'une autorisation municipale.

Acheter un terrain non constructible

Acquérir un terrain non constructible représente souvent un compromis judicieux entre le coût d'acquisition, modéré à l'hectare, et la réalisation de projets personnels ou écologiques. Avant tout engagement, une analyse approfondie du terrain est primordiale : diagnostic des sols, recherche de pollution et identification des risques naturels permettent d'évaluer son potentiel et son prix réel. 

Enfin, il est possible de demander à la mairie de réevaluer le PLU et dans certains cas obtenir un permis de construire après réévaluation. L'objectif ultime reste de générer des bénéfices qui dépassent le seul aspect financier, en créant une valeur ajoutée pour les écosystèmes (naturel et humain) environnants. 

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Utiliser un simulateur solaire pour connaître la rentabilité que peut avoir votre projet solaire

Votre terrain a son potentiel, surtout si c’est une zone délabrée et très polluée. Si vous pensez que votre terrain peut se qualifier pour un parc solaire de grande envergure, n’hésitez pas à tester le potentiel de votre terrain. 

Ferme Solaire est en relation avec une cinquantaine de développeurs solaires reconnus, à qui nous proposerons votre dossier s’il se qualifie. Vous disposerez d’un à trois devis avec les conditions expliquées, parmi lesquels vous pourrez choisir selon ce qui vous convient le mieux. 

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