Comment rentabiliser un terrain non constructible ?

Vous possédez un terrain non constructible et souhaitez le rentabiliser ? Ces parcelles, aux profils extrêmement variés (zone naturelle, ancienne décharge, sol pollué ou fertile), offrent pourtant de réelles opportunités de revenus. Face à cette diversité, plusieurs options s'offrent à vous : la location agricole, les activités événementielles ou, solution la plus rentable, l'installation d'une centrale solaire. 

Cet article vous guide pour identifier la valorisation optimale de votre terrain, en vous présentant spécifiquement les avantages de la location pour ferme photovoltaïque, une solution idéale pour les terrains dégradés ou imperméabilisés.

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Que faire pour valoriser un terrain non constructible ?

• Un terrain non constructible est un terrain sur lequel on ne peut pas construire une maison, mais on peut y faire d’autres projets;
• Plusieurs types d’activités y sont possibles, majoritairement la location à un tiers (pour de l’agriculture, de l’événementiel, du stockage, etc.) ;
• Pour les terrains dégradés, le contrat le plus intéressant est le bail emphytéotique pour production d’énergie photovoltaïque ;
• Ferme Solaire vous met en relation avec un développeur solaire qui pourra vous proposer une manière durable et rentable de valoriser votre terrain. 

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Rentabiliser un terrain inexploité et non constructible 

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ? 

Un terrain non constructible est une parcelle sur laquelle il est interdit d'édifier toute habitation ou tout bâtiment fixe. Ce classement est défini principalement par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS) de la commune, qui délimitent les zones constructibles (zones U et AU) et les zones non constructibles (zones A, N, etc.).

Les critères principaux de non-constructibilité sont :

• La zone agricole (Zone A) : destinée à protéger les terres dédiées à l'activité agricole.
• La zone naturelle et forestière (Zone N) : visant à protéger les sites, paysages et écosystèmes pour des raisons écologiques.
• L'absence de voirie ou de réseau : un terrain peut être isolé et ne pas être desservi par les routes ou les réseaux d'eau et d'électricité, le rendant inconstructible pour des raisons techniques.
• Un risque naturel ou technologique : présence d'un risque d'inondation, de glissement de terrain ou proximité avec une usine classée SEVESO.

D'un point de vue fiscal, les revenus générés par la location d'un terrain non constructible (agricole ou solaire) sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire conserve tous ses droits, notamment le droit de louer son terrain pour des activités compatibles avec son classement, comme l'agriculture ou la production d'énergie renouvelable.

Générer des revenus passifs 

La location est le moyen le plus simple de transformer votre terrain inutilisé en une source de revenus annuels stable. Un propriétaire peut louer son terrain à un exploitant agricole, une entreprise ou un développeur de projets solaires. 

Les avantages sont multiples :

• Revenus réguliers : avec la perception d'un loyer annuel garanti, indexé et sans souci de gestion ;
• Entretien gratuit : le locataire prend en charge l'entretien et la mise en valeur de la parcelle ;

• Plus-value potentielle : un terrain entretenu et exploité voit sa valeur patrimoniale préservée, voire augmentée.

Parmi les options pour rentabiliser un terrain, on peut citer l’accueil d’un immobilier léger de type tiny houses ou les yourtes, des événements en plein air, mais aussi un camping nature éphémère ou encore la location d’espace de stockage. 

Ces installations de loisirs nécessitent souvent un accord préalable de la mairie et une assurance adaptée. Pour un investissement pérenne, la centrale photovoltaïque offre le prix de loyer le plus compétitif sur la durée, sans construction lourde. À terme et avec un entretien adapté, cet investissement améliore le potentiel de vente du terrain.

Comment exploiter un terrain non constructible ? Différentes solutions

Louer son terrain pour des activités agricoles et d’élevage

Opter pour la location agricole, c’est choisir une solution à la fois rentable et responsable. En confiant votre terrain à un agriculteur ou un éleveur, vous contribuez concrètement au maintien de l’activité agricole locale, à la préservation des paysages et à une production de proximité. 

En contrepartie, vous bénéficiez d’un loyer stable, de l’entretien régulier de vos terres et d’une fiscalité avantageuse grâce au statut du bail rural, encadré par le code rural. 

Bien que les revenus soient généralement plus modestes que ceux générés par l’énergie solaire, cette option offre une valorisation fiable et durable de votre patrimoine, en phase avec les enjeux territoriaux et environnementaux.

Louer son terrain pour une installation de panneaux solaires

Dans le cadre de la Programmation Pluriannuelle de l'Énergie (PPE) et du plan France 2030, l'État encourage activement le déploiement de l'énergie solaire pour renforcer la souveraineté énergétique nationale. Louer votre terrain pour une centrale photovoltaïque vous permet de participer à cette dynamique tout en générant un revenu passif attractif. 

Cette solution de centrale photovoltaïque sur un terrain dégradé (anciennes décharges, friches industrielles, sols pollués ou imperméabilisés) est adaptée à des terrains peu propices à d’autres usages, tout comme les petites surfaces de 1 à 3 hectares pour une centrale solaire sur petit terrain.

→ Simuler le loyer annuel d’une installation solaire sur votre terrain

Pour les terrains agricoles fertiles, un projet agrivoltaïsme permet enfin de concilier production d’énergie et activité agricole, sous réserve de maintien de la production agricole comme principale.

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Placer ou louer son terrain : formalités et réglementation à respecter

(!) Avant toute mise en location, il est impératif de vérifier la compatibilité du projet avec le PLU et les règlements locaux. Pour un bail agricole, un contrat standard (bail rural) est établi. Pour un projet solaire, le développeur du projet se charge de l'essentiel des démarches.

Pour un projet de centrale photovoltaïque

Les centrales solaires sont des projets de long terme et à investissement lourd : un projet coûte au minimum 1 million d’euros et engage l’exploitant sur 20 à 40 ans. 

Afin de limiter les risques pour les propriétaires fonciers, les développeurs photovoltaïques peuvent se positionner pour prendre en charge l’intégralité des projets de centrales solaires. 

Pourquoi passer par Ferme Solaire ? Si vous possédez un terrain de 1 hectare et plus, il est intéressant pour vous de faire expertiser votre terrain par Ferme Solaire, qui met en relation les propriétaires privés ou publics de terrains et les développeurs photovoltaïques. 

Forts de notre expertise et de notre réseau de 55 développeurs partenaires, triés sur le volet, nous vous mettons en relation avec les 3 meilleurs acteurs du marché sans que vous ayez à les rechercher. 

Vous recevez ainsi jusqu'à 3 offres concurrentielles, ce qui vous garantit les meilleures conditions pour votre bail. Notre rôle est d'être votre tiers de confiance pour un projet de centrale solaire sur terrain non constructible qui soit sécurisé et avantageux.

Le propriétaire n'a aucune charge : il n'est pas responsable des investissements, de l'installation, de l'entretien des panneaux solaires,du raccordement au réseau ou du démantèlement en fin d’exploitation. Son rôle se limite à percevoir un loyer annuel garanti.

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Nos conseils Ferme Solaire pour rentabiliser efficacement votre terrain non constructible

Pour rentabiliser votre terrain non constructible, laissez-nous analyser la faisabilité d’une centrale de panneaux photovoltaïques. C’est l’un des projets avec la rentabilité la plus forte sur terrain dégradé . 

Un terrain dégradé peut rapporter jusqu’à 10 000 euros par hectare et par an, car il peut être occupé à 100 %, tandis qu’un terrain agricole, occupé à 40 % en agrivoltaïsme, rapportera quant à lui jusqu’à 5 000 euros par hectare et par an. 

Par exemple, un propriétaire de terrain cultivé de 9ha en zone sud perçoit 6 000 € par an pour la location à un développeur solaire. Un terrain militaire de 6 hectares en zone nord rapporte quant à lui 60 000 €. 

Ferme Solaire étudie votre projet si votre terrain : 

• fait plus d’1 ha d'un seul bloc ;
• a une pente <15 % ;
• n'est pas orienté Nord. 

Nous apportons notre expertise réglementaire et technique pour optimiser l'attractivité de votre dossier et vous mettons en relation avec 1 à 3 développeurs partenaires triés sur le volet. Cela vous garantit les meilleures conditions de loyer sans frais ni démarche complexe, en tant que tiers de confiance.

En conclusion, notre conseil pour améliorer votre rentabilité est de privilégier les projets à forte valeur ajoutée comme le solaire. Que vous souhaitiez rentabiliser un petit terrain inexploité de 1 ha et plus ou installer des panneaux solaires sur un terrain non constructible, cette solution peut générer plusieurs milliers d'euros de loyer annuel, sans aucun frais de votre part.

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