Prix d’une location de terre agricole pour une installation de panneaux photovoltaïques

Quel est le prix de location d'une terre agricole pour une installation de panneaux photovoltaïques ? 

Lorsqu’on sait qu’un tiers des agriculteurs ont connu au moins une période de canicule ou de grêle au cours des 3 dernières années, avec 20 % de perte moyenne de la production, des solutions d’adaptation doivent être envisagées. 

Face aux aléas de l’agriculture, la location de terrain pour panneaux solaires s’impose comme source de revenus complémentaires très pertinente pour certains terrains. 

Ce guide vous explique comment estimer la valeur locative de votre parcelle et comment sécuriser votre projet photovoltaïque grâce à un accompagnement spécialisé.

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1. Les terrains agricoles peuvent être utilisés pour la production d’électricité solaire, à condition de bien suivre le cadre légal ;
2. Le loyer pour un terrain agricole peut varier considérablement, généralement entre 1 200 € et 10 000 € par hectare annuellement, selon la qualité des sols, la localisation et le potentiel énergétique ;
3. Ferme solaire vous accompagne pour trouver le bon partenaire spécialiste des centrales solaires et négocier les termes du contrat de location.

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Comprendre la location de terres agricoles pour les projets solaires

Pour les propriétaires fonciers, la location de parcelles pour photovoltaïque représente une opportunité de revenus passifs, mais elle s'inscrit dans un cadre réglementaire strict, notamment depuis la loi APER (relative à l'Accélération de la Production d'Énergies Renouvelables) et son décret d'application sur l’agrivoltaïsme d'avril 2024. Ce cadre vise à concilier production d'énergie renouvelable et préservation de l'activité agricole, en luttant contre le greenwashing et la spéculation foncière.

La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, dite loi APER, a été promulguée pour accélérer le déploiement des énergies renouvelables en France et rattraper le retard du pays sur les objectifs européens, tout en luttant contre le changement climatique et en réduisant la dépendance énergétique. Un de ses objectifs majeurs est de mieux planifier les projets et de mobiliser du foncier adapté, comme les terrains artificialisés ou dégradés.

Le Décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 est venu préciser les conditions de mise en œuvre pour l'agrivoltaïsme, afin de s'assurer que les terrains agricoles sont bien utilisés et que l'agriculture reste la principale source de rentabilité.

📜 Définition légale de l'agrivoltaïsme (Article L. 314-36 du code de l'énergie)

« Une installation agrivoltaïque est une installation de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l'installation, au maintien ou au développement d'une production agricole. »

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Fonctionnement d’un bail location de terrain auprès des prestataires photovoltaïques

S'engager dans un projet solaire signifie conclure un bail emphytéotique d'une durée de 20 à 40 ans. Ce contrat engage votre patrimoine sur le long terme et présente une complexité administrative et financière souvent sous-estimée.

En règle générale, les baux de terres agricoles pour photovoltaïque sont des engagements conséquents, avec comme principaux points de vigilance :

• La réversibilité : garantir que l'installation sera démontable sans altérer la qualité agronomique de vos sols ;

• Les garanties financières : vérifier que le porteur de projet a constitué les garanties de démantèlement (1 000 à 10 000 €/MWc selon l'arrêté du 5 juillet 2024) ;

• Le partage de la valeur : négocier clairement la répartition des revenus entre vous, l'agriculteur exploitant et le développeur

Face à cette complexité, un accompagnement juridique est un allié nécessaire pour sécuriser votre bail. De plus, la charge de travail est immense : en vous faisant accompagner, vous la réduisez à moins de 20 heures contre 200 à 400 heures en autofinancement.

Différents types de terrains exploitables pour les projets solaires 

Les terrains agricoles qui peuvent se qualifier pour des projets de panneaux solaires sont divers et présentent chacun des avantages et des contraintes. 

Terres agricoles

Agrivoltaïsme en terrain cultivé : c'est le cœur de l'agrivoltaïsme "pur". Les panneaux doivent impérativement contribuer à l'activité agricole principale en lui apportant un service (protection climatique, bien-être animal...). La surface couverte par les panneaux est limitée pour préserver le potentiel agronomique.

Terrains dégradés

Anciennes friches, sols pollués ou peu fertiles : ces surfaces délaissées sont particulièrement recherchées pour les projets solaires dits "compatibles” avec l’exercice d’une activité agricole. L’enjeu agricole d’un terrain dégradé étant faible, les procédures peuvent y être simplifiées et les loyers proposés sont souvent plus élevés.

Prairies et pâturages

L'agrivoltaïsme sur prairie est particulièrement adapté à l'élevage. Les panneaux fixes en hauteur offrent des zones d'ombre permanentes bénéfiques au bien-être du bétail (bovins, ovins), un service explicitement reconnu par la loi. La hauteur des panneaux est ajustée en fonction de l’espèce animale

Terrains de 1 à 3 hectares

Les petites surfaces peuvent être rentables, surtout si elles sont bien exposées et proches des réseaux de distribution électrique. Leur valorisation passe souvent par une intégration dans un projet plus large ou une installation agrivoltaïque spécialisée (maraîchage, petits fruits). Ferme Solaire est spécialisé dans ces projets sur terrain inutilisé de 1 à 3 ha : contactez-nous ! 

⚖️ Le critère de la "production significative" (Article R. 314-114 du code de l'énergie)

Pour les cultures, la production agricole sous les panneaux doit maintenir un rendement supérieur à 90 % de celui d'une parcelle témoin non équipée. Cette règle, qui assure la primauté de l'agriculture, est contrôlée régulièrement.

Comment se calcule le prix de location d'une parcelle agricole pour panneaux solaires ?

Le montant du loyer, généralement exprimé en euros par hectare et par an, est le résultat d'une équation complexe qui dépend de critères techniques, économiques et réglementaires.

Critères impactant la valeur de location

Les critères qui impactent pour le propriétaire les coûts en temps et en argent du projet sont les suivants : 

• Surface et configuration : une grande parcelle d'un seul tenant, de forme régulière et facile d'accès, aura plus de valeur ;

• Raccordement au réseau électrique : la proximité avec un poste source de distribution est un critère majeur. Plus la distance est faible (idéalement < 1 km), plus les coûts de raccordement pour le développeur sont bas, ce qui augmente la rentabilité du projet et par le même effet le loyer proposé ;
• Ensoleillement : un terrain situé dans le sud de la France, avec une faible pente et une orientation sud, présente un potentiel énergétique optimal;
• Réglementation locale : la compatibilité avec le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et le classement ou non de la parcelle dans une zone prioritaire (document-cadre départemental) sont déterminants.

Faisabilité du projet

Une étude de faisabilité technique et réglementaire est indispensable. Elle examine la nature du sol, les contraintes environnementales (espèces protégées, zones humides), et la viabilité administrative du projet. L'avis conforme de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPENAF) est obligatoire pour les projets agrivoltaïques.

Rentabilité du projet de centrale solaire 

La rentabilité varie radicalement selon votre implication financière. Un projet en autofinancement présente un retour sur investissement long de 10 à 15 ans, avec un coût d'investissement pouvant atteindre 1,5 million d'euros par hectare et des démarches administratives complexes à porter seul. 

À l'inverse, la location de votre terrain à un développeur solaire génère un loyer immédiat et stable, sans investissement de votre part et en vous déchargeant de tout risque administratif.

Exemples de loyers pratiqués en France

Les loyers pour la location d'un terrain pour une centrale solaire varient considérablement selon la nature des sols et leur localisation.

• Pour les terrains agricoles cultivés (grandes cultures, vignes, arboriculture), où la réglementation limite souvent l'emprise au sol des panneaux à 40 % de la parcelle, les loyers se situent généralement autour de 500 €/ha/an dans le nord, avec un montant annuel pouvant atteindre 1 250 €/ha dans le sud ;

• Les prairies et pâturages, habituellement plus valorisables, peuvent rapporter entre 1 500 € et 3 750 €/ha/an ;
• Les terrains les plus rémunérateurs sont les friches industrielles, les terrains dégradés ou les anciennes carrières, avec des loyers pouvant atteindre 10 000 €/ha/an, car ils peuvent être entièrement couverts par des panneaux et présentent moins de contraintes réglementaires.

Exemple de location d’un terrain agricole 

Prenons l'exemple d'un terrain cultivé de 9 hectares situé dans le sud de la France. Compte tenu de la limite de 40 % de surface exploitable pour les panneaux, le loyer de base pourrait y être d'environ 1 250 € par hectare. Le calcul du revenu annuel serait donc de : 9 ha × 1 250 €/ha = 11 250 €. 

Ce revenu stable et passif est garanti par un bail de longue durée (souvent 20 à 40 ans), sans que le propriétaire n'ait à supporter les coûts d'investissement, de maintenance ou les démarches administratives. 

En tendance : l’agrivoltaïsme. Un partage équitable entre producteur et agriculteur

L'agrivoltaïsme représente l'avenir du photovoltaïque sur parcelles agricoles. Ce modèle crée en effet une synergie gagnant-gagnant : le propriétaire perçoit un loyer, l'agriculteur bénéficie de services agronomiques (protection des cultures, amélioration du bien-être animal) et d'un revenu complémentaire stable et "dérisqué" sur 20 à 30 ans. 

Les études montrent que cette double activité peut augmenter la rentabilité économique globale d'une exploitation de plus de 30 %. Le cadre légal exige que le revenu de l'agriculteur issu de la vente des productions soit maintenu ou augmenté.

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Avantages et inconvénients de louer une terre pour l'installation de panneaux photovoltaïques

Avantages financiers et environnementaux

Les avantages d’une Ferme solaire sur terrain agricole sont nombreux : 

• Revenus passifs stables et de long terme (20-40 ans), indexés sur l'inflation, offrant une visibilité rare dans le secteur agricole.

• Valorisation de terrains peu ou non exploités (friches, parcelles dégradées), contribuant ainsi à la réhabilitation de sites.
• Contribution active à la transition énergétique en produisant une électricité décarbonée et compétitive.
• Renforcement de la résilience des cultures face au changement climatique pour l'exploitant (protection contre les aléas, stress hydrique).

Contraintes et précautions à prendre

Un bail emphytéotique ou de location solaire est généralement conclu pour une durée de 20 à 40 ans. Il engage ses signataires : la signature du bail laisse le terrain à la presque entière disposition du développeur pendant tout le temps du projet. Les contraintes d’une centrale sont : 

• Immobilisation du terrain pour plusieurs décennies, ce qui peut compliquer une transmission ou une vente future ;
• Nécessité absolue de choisir un partenaire (développeur) sérieux et expérimenté, sous peine de voir le projet échouer ou de devoir renégocier le loyer à la baisse ;
• Respect strict de procédures administratives complexes (permis de construire, avis de la CDPENAF, etc.) ;
• Impact visuel et paysager à prendre en compte dans le dialogue avec la commune et le voisinage.

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Quelles démarches pour louer sa terre agricole à un projet photovoltaïque ?

Trouver un porteur de projet ou un développeur solaire

Face aux grands acteurs de l'énergie comme EDF ou Total, un propriétaire terrien peut se sentir dépassé. Ferme Solaire agit comme intermédiaire de confiance pour vous connecter avec les bons partenaires. 

Grâce à notre réseau de 55 développeurs présélectionnés, nous vous évitons les recherches complexes et vous présentons jusqu'à 3 offres concurrentes. Nous diagnostiquons gratuitement la solidité environnementale et financière de votre centrale, et refusons les terrains non viables. Vous bénéficiez ainsi d'une mise en relation ciblée avec des partenaires fiables, évitant les risques liés à un choix non éclairé.

Étapes administratives et juridiques

Le parcours type d'un projet est long (plusieurs années) et jalonné d'étapes clés :

1. Diagnostic initial et prise de contact avec un conseiller Ferme Solaire pour une première évaluation gratuite de la faisabilité ;
2. Mise en relation avec le développeur choisi parmi les trois présentés par Ferme Solaire ; 
3. Étude de faisabilité approfondie menée par le développeur choisi (analyse technique, réglementaire, économique) ;
4. Signature d'une promesse de bail qui sécurise juridiquement le propriétaire et le développeur pour la durée des études ;
5. Dépôt du dossier d'autorisation (demande de permis de construire, étude d'impact) et instruction par les services de l'État, incluant l'avis de la CDPENAF ;
6. Signature du bail emphytéotique définitif après obtention des autorisations ;
7. Construction, exploitation et versement des loyers pendant la durée du contrat.

Débuter un projet de location de terrain pour projet photovoltaïque avec Ferme Solaire.

En résumé, les terres agricoles sont des terrains dont le principal enjeu est de rentabiliser l’espace tout en préservant le patrimoine naturel, agronomique et l’équilibre des écosystèmes (eau, sols, érosion). La loi prend en compte ces critères et s’ajuste pour plus de pragmatisme. Les panneaux solaires sont une solution d’avenir, à condition de garantir et sécuriser le contrat de location avec un développeur de confiance. 

Valorisez votre terrain en générant un revenu passif immédiat, sans investissement ni charge de travail. Ferme Solaire vous accompagne dans le choix de votre partenaire : diagnostic gratuit, mise en relation avec nos 55 développeurs partenaires et négociation de votre bail. Obtenez jusqu'à 3 offres concurrentes pour un loyer annuel pouvant atteindre 10 000 €/ha selon votre terrain. 

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source : Loi relative à l'accélération des énergies renouvelables : un cadre pour les installations photovoltaïques sur terres agricoles, en préservant la souveraineté alimentaire 

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