Installez une ferme solaire sur votre terrain non constructible

Réaliser un nouveau bâtiment ou agrandir l'existant est considéré comme une construction qui s'inscrit dans un cadre juridique, technique et environnemental. La loi prévoit certaines dispositions et la plupart des communes disposent d'un document régissant l'urbanisme local. Ce cadre est déterminant pour qualifier un terrain de constructible ou de non constructible. 

Ferme Solaire vous détaille cette distinction et vous expose comment trouver les avantages d'un terrain impropre à la construction.  

Définition d'un terrain non constructible

Dans le domaine de l'urbanisation, le principe prévalant est qu'un terrain est inconstructible s'il est situé hors des parties urbanisées de la commune (Source :  Ecologie.gouv Constructibilité en zones agricoles, naturelles et forestières, 2021) . Ces zones sont définies dans différents documents : le Plan Local d'Urbanisme (PLU), le Plan d’Occupation des Sols (POS), le Plan d’Aménagement de Zone (PAZ), le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou la carte communale. Sinon, le Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’applique. 

Le Plan Local d'Urbanisme, synthèse entre les éléments relatifs aux caractéristiques des sols et la stratégie d'aménagement et de développement de la commune, distingue ainsi plusieurs zones : 

• Zone Urbaine (U) : ces espaces correspondent à des zones déjà construites en partie, raccordées à des réseaux (assainissement, énergies, dessertes). Les zones U sont donc généralement constructibles, à condition de respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Tout projet immobilier doit obtenir un permis de construire, délivré par la mairie, pour être réalisé ;
• Zone à Urbaniser (AU) : la commune prévoit de bâtir ces zones qui sont facilement raccordables aux réseaux situés en leur limite. Ces espaces deviendront donc, à moyen ou long terme, des zones urbaines (U) par révision du PLU ; 
• Zones agricoles (A) : seules des constructions servant à l’activité agricole, voire la maison de l’exploitant agricole ont le droit d'être construites dans ces zones protégées pour leur intérêt agronomique.
• Zone naturelle et forestière (N) : soumises aux articles L 123.1.5 et R 123.8 du Code l’Urbanisme, ces zones possèdent un caractère naturel à préserver et sont très souvent non constructibles. 

Pour être effectivement constructible, un terrain à bâtir doit donc se situer en zone U ou AU et être viabilisé, c'est-à-dire raccordé aux différents réseaux disponibles (assainissement, énergie et dessertes). Pour commencer les travaux, il faudra obtenir l’autorisation de bâtir délivrée par la mairie. 

Que faire alors d'un terrain non constructible ?

Les terrains non constructibles peuvent être problématiques pour un propriétaire, qu'il souhaite aménager cet espace, en tirer profit ou le valoriser en vue de le mettre en vente. Lors d'un achat immobilier, l'acquéreur est informé de la non-constructibilité du terrain qu'il convoite, et peut-être le fait-il en connaissance de cause, envisageant des démarches visant à faire changer le zonage et à obtenir une plus-value sur son prix d'achat lors de la revente du bien immobilier. 

Demander une modification du PLU

En effet, il est possible de solliciter la modification du Plan Local d'Urbanisme par une demande argumentée, en précisant notamment que votre projet n'aura pas d'impact sur l'environnement ou sur les projets d'aménagement de la commune. La réponse fera suite à la délibération du conseil municipal et la prise en compte, selon la raison pour laquelle le terrain n’est pas encore constructible, d’interlocuteurs comme la DDE, la chambre de l’agriculture, ou encore les organismes de protection de l’environnement.

Si cette décision était négative, il serait toujours possible de solliciter un recours au titre de l’article L 123-13 du code d’urbanisme. Cette démarche peut aboutir sur deux décisions : 

Terrain requalifié comme "constructible" au sens du PLU

Si votre terrain est requalifié comme "constructible" au sens du PLU : vous avez désormais le droit d'entreprendre la construction d'une maison ou autre, sous réserve toutefois d'obtenir un permis de construire avant de commencer vos travaux. 

Dans le cas où vous souhaitez vous séparer de cette parcelle de terrain, vous pouvez désormais le vendre en l’état en réalisant une plus-value conséquente. 

Confirmation du caractère "non constructible"

Mais il se peut que le caractère "non constructible" du terrain soit confirmé. En effet, les terrains considérés comme "non constructibles" sont parfois situés dans des zones présentant un danger, présent ou à terme, pour les personnes ou pour les biens (risque d'inondation, risque de séisme ou de glissements de terrain…) ou des risques de nuisance. Des terrains sont qualifiés de non constructibles aussi pour préserver la qualité de certains sites (monuments historiques), des paysages ou des milieux naturels. 

Valorisation d'un terrain non constructible

Outre la construction, il existe différentes manières de profiter d'un terrain non constructible. Parmi les plus accessibles sans augmenter les charges que cela représente pour vous, vous pouvez imaginer des activités de jardinage ou d'élevage pour votre agrément, ou encore la location de votre terrain à un exploitant agricole ou forestier.

Si vous êtes prêt à vous investir et à développer une activité économique, vous pouvez faire de votre terrain non constructible un lieu de loisirs ou un lieu d'hébergement à caractère temporaire comme le camping. Pour optimiser la rentabilité de cette activité, la pose de panneaux solaires sur les installations temporaires de type tiny house présente des perspectives intéressantes. Les terrains de 1 à 3 hectares se prêtent particulièrement à ce type d’exploitation. 

Les panneaux solaires, une opportunité pour exploiter un terrain non constructible

Si vous êtes propriétaire d'un terrain non constructible, vous pouvez le valoriser avec les panneaux solaires photovoltaïques, pour produire de l'électricité ou de panneaux thermiques pour votre chauffage. Vous serez gagnant en autoconsommation d'énergie, voire vous dégagerez un profit en vendant le surplus de votre production à EDF.

En effet, l'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme, dernièrement modifié par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), prévoit qu'un permis de construire ou d'aménager ne peut s'opposer, sauf dans certains secteurs sauvegardés ou protégés, à l'installation de panneaux solaires dans la mesure où ils sont écologiquement performants. Pour ce faire, il vous faut adresser à votre mairie une demande préalable dont la nature dépendra de la puissance crête de l’installation escomptée,  de la hauteur au sol et de la surface de l’installation. 

Plusieurs formules peuvent donc être imaginées si, pour des raisons techniques, juridiques ou environnementales, votre terrain est qualifié d'inconstructible au sens du PLU : 

• si vous souhaitez profiter de votre bâti actuel, vous pouvez installer des panneaux solaires sur vos constructions agricoles ou votre habitation et produire ainsi votre autoconsommation, voire même vendre le surplus à des fournisseurs comme EDF ; 
• si vous êtes exploitant agricole, vous pouvez développer un projet d'agri-voltaïsme. Vos panneaux peuvent former une ombrière pour permettre à vos animaux de paître en étant protégés du soleil ; 
• l'installation d'une ferme solaire qui vous permet de toucher une rente de 1 000 € à 5500 €/an par hectare sur 30 ans, et ce, sans aucun investissement.