Petits propriétaires, comment rentabiliser ses terrains ?

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Les propriétaires terriens seraient des gens fortunés, héritiers de la noblesse prérévolutionnaire et à l’abris du besoin ? La réalité, comme nous allons le voir dans cet article, est toute autre, et « posséder de la terre » dans l’hexagone n’est pas forcément synonyme de fortune !

Quelle est la valeur de la terre en France ?

En France, la terre est particulièrement peu chère, notamment si l’on compare avec nos grands voisins européens. En effet, quand un hectare se négocie à 4000€ à l’achat en moyenne dans l’hexagone, c’est autour de 15 000€ pour la même surface en Allemagne et près de 20 000€ au Royaume-Uni.

Alors certes, il s’agit d’une moyenne et la valeur peut considérablement varier d’un bout à l’autre du pays : en 2018, le prix à l’achat d’un hectare de terrain libre de bail était de 2930€ en Bourgogne contre 11070€ en PACA, mais les prix restent tout de même extrêmement bas. Ce sont notamment les SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) qui permettent cela en établissant des barèmes par département et en faisant usage de leur droit de préemption pour acquérir certains terrains afin d’en réguler le prix.

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Au-delà de cette disparité régionale, il existe évidemment une grande différence selon le type de terre : alors que certaines terres ont des rendements dérisoires et ne sont bonnes qu’à faire pâturer les moutons, des cultures de blé permettent d’engranger un chiffre d’affaire de l’ordre de 1000€ par hectare par récolte (pour un résultat net d’environ 300€/ha), le lin rapporte autour de 3000€ par hectare, les pommes de terre jusqu’à 8000€ !

Les forêts quant à elles ont surtout une valeur spéculative, qui augmente constamment :

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La valeur moyenne est donc, là aussi, autour de 4000€/ha aujourd’hui mais la forêt constitue un placement plutôt sur, notamment très prisé des assureurs.

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La propriété foncière est très éclatée dans l’hexagone

Mais qu’en est-il de ces grands ensembles fonciers, héritiers des châteaux moyenâgeux que l’on imagine couvrir le territoire ? Là aussi, les poncifs ont la vie dure : la taille moyenne des propriétés en France n’est que de 9 ha ! Alors même que chez certains de nos voisins, comme en Angleterre, les grandes propriétés sont restées entre les mains d’un nombre réduit de famille, la France fait là encore figure d’exception.

Les règles de transmission du patrimoine d’une génération à l’autre, plus encore que notre glorieuse Révolution, sont notamment à l’origine de ce phénomène.

Et quid de ces grands trusts qui achèteraient pour spéculer sur des terrains ? Là encore ce n’est pas la norme : dans près de 90% des cas, lorsqu’un terrain agricole est vendu, l’acheteur est un agriculteur qui l’acquiert pour l’exploiter. Il en est de même pour les forêts : la plupart des acheteurs sont des particuliers et non des grandes sociétés de gestion.

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Les grands propriétaires

Mais alors, qui sont ces fameux grands propriétaires ?

Il s’agit souvent de grands organismes publics : le Conservatoire du Littoral qui possède, comme les SAFER, un droit de préemption, est par exemple propriétaire de plus de 10% du linéaire côtier français (ce qui représente tout de même environ 5500km de côtes). De même la Caisse des Dépôts, une institution financière publique créée au début du 19è siècle et qui gère notamment les placements des livrets A, gère plus de 150 000ha de forêts.

Mais même si plus de 75% des forêts françaises appartiennent à des privés, ce qui représente tout de même plus de 3,5 millions de propriétaires (dont 60% de retraités), ce sont évidemment des entreprises qui possèdent de grands ensembles. Les banques et assurance sont notamment friandes de ces placements « sans risque » et certaines comme le Crédit Agricole (avec plus de 10 000 hectares), Axa (plus de 20 000 hectares) et la Société générale (avec environ 30 000 hectares) ont considérablement investi le secteur.

Dans l’agricole, le phénomène de concentration a par ailleurs tendance à s’accentuer : le nombre d’exploitations se réduit d’année en année sur un rythme de 2 à 3% par an. Si elles sont moins nombreuses ‘environ 440 000 en 2016 contre 490 000 six ans plus tôt), la taille de ces exploitations a donc tendance à augmenter puisque la taille moyenne était par exemple de 63ha en 2016, contre 42ha en 2000. Ce phénomène s’explique notamment par les difficultés rencontrées par les agriculteurs pour dégager un revenu suffisant pour vivre avec des exploitations de taille modeste.

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Comment ces grands acteurs valorisent-ils leurs terrains ?

Comme nous le disions plus haut, il faut distinguer deux types de grands propriétaires :

Les instances publiques (Conservatoire du Littoral, SAFER, etc…) qui n’ont pas vocation à valoriser financièrement leurs propriétés.

Les grands groupes privés qui, par l’achat d’importantes surfaces, souvent forestières, cherchent à réaliser un placement de long terme avec, certes, de faibles rendements, mais également un risque de dépréciation quasi nul (cf. graphique plus haut). La vente des grumes permet également de dégager un revenu complémentaire.

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Comment valoriser de plus petites parcelles ?

Pour des propriétaires de surfaces plus modestes, les pistes de valorisation peuvent paraitre moins évidentes : la location à des agriculteurs ne rapporte que de maigres revenus, l’exploitation du bois n’est rentable que sur de grandes surfaces, la construction de logements est extrêmement contrainte par les documents d’urbanisme…

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Mais de nouvelles pistes ont émergé avec le développement des énergies renouvelables en France : les industriels sont aujourd’hui en recherche permanente de terrains sur lesquels implanter des fermes solaires, hangar photovoltaïque, parc photovoltaïque ou éoliens et des parcelles de l’ordre de la dizaine d’hectare peuvent tout à fait convenir à des installations de ce type. Les revenus dégagés par la location de terrains à des industriels (même dans le cas où les terrains ne sont pas constructibles) peuvent être considérables (de l’ordre de 1000 à 5000€/ha/an selon les terrains) et à long terme (les baux proposés par les industriels ont généralement une durée de trente ans). Ce phénomène est à l’œuvre sur l’ensemble du territoire national et des terrains situés tout au nord du pays peuvent néanmoins se prêter au développement de champs photovoltaïques et à la mise en place de panneaux solaires agricoles ou non.

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En résumé

La plupart des propriétaires français possèdent de petites surfaces, de faible valeur mais surtout difficilement valorisables. Une solution à cette problématique a récemment émergé avec le développement des énergies renouvelables (photovoltaïque et éolienne notamment) sur l’ensemble du territoire français. Il s’agit là d’une énorme opportunité pour les propriétaires, même lorsque la surface de leur terrain est limitée, pour engranger des rentes sans commune mesure avec les retombées financières induites par l’agriculture ou l’exploitation forestière.La location de son terrain pour l’installation de photovoltaïque est une opportunité pour de nombreux propriétaires.